Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le mardi 11 septembre 2012

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Prévoir la cote immobilière

C'est l'idée que nous avons tous en tête au moment d'acheter : combien vaudra ce bien lorsque je le revendrai ? La solution : ne pas acheter au plus haut du marché, afin de se prémunir contre un retournement des prix. Mais alors, comment prévoir ?

Le marché immobilier semblait dans les années précédentes répondre à un mouvement plus ou moins régulier mais les quinze dernières années cassent ce mécanisme, avec une hausse quasi constante.

Une économie cyclique
Le graphique ci-dessous montre que le cycle immobilier, depuis les années 60, dure une dizaine d'années. La baisse, qui intervient après cinq ou six années de hausse, ne ramène pas le marché à son prix de départ (à l'exception de la crise des années 90, qui a été particulièrement sévère).
Source : Ministère du Développement durable

Or, la hausse entamée à la fin des années 90 n'a jamais connu pour l'heure de baisse durable. Il semble qu'un cycle ait été "sauté". L'observation ne permet pas de prédire l'avenir, mais si la théorie des cycles se vérifie, il faut s'attendre dans les années à venir à une baisse sensible.

cote-immobiliere-Fo 27347780Hausse et baisse : les facteurs

Pour tenter de déterminer à quoi s'attendre sur le marché immobilier, il faut comprendre les facteurs qui pèsent sur les prix.
D'instinct, on serait tenté de penser que c'est, comme pour tout marché, l'offre et la demande qui fixent les prix. Evidemment, une maison à 350 000 euros se vend si elle trouve un acheteur. Mais cela n'explique pas pourquoi elle trouve ou pas preneur à ce prix... Et on ne saurait expliquer les variations du marché immobilier par l'abondance ou la rareté de logements, sans quoi la France (et en particulier l'Ile-de-France) n'aurait jamais connu de baisse, puisque des zones entières sont en situation de sous-logement depuis des décennies.
Il faut plutôt comprendre le marché immobilier comme un lieu d'anticipations économiques de la part des acheteurs et des vendeurs. Si les premiers pensent que les prix vont augmenter dans les temps à venir, ils concluent la vente rapidement. A l'inverse, ils feront durer les négociations si la perspective globale leur paraît à la baisse. Une logique similaire, mais inversée est à l'œuvre pour les vendeurs.

Un autre facteur-clé réside dans les taux d'intérêt, qui déterminent la solvabilité des acheteurs. Plus ils sont élevés, plus l'emprunt coûte cher et donc moins les acheteurs peuvent acquérir un bien coûteux. Là encore, l'anticipation est importante. Si chacun pense que les taux d'intérêt vont augmenter, cela incitera à conclure un peu plus vite (et donc à accepter un prix un petit plus élevé), afin d'éviter de payer plus cher un emprunt conclu quelques mois plus tard.

Le marché local

Indépendamment des fluctuations nationales, les situations locales peuvent être très variées. Une ville peut perdre en attractivité du fait de la fermeture d'une grande entreprise ou d'une ligne de train. A l'inverse, l'ouverture d'une gare TGV ou l'arrivée d'un employeur important peuvent créer des hausses de prix substantielles. L'agglomération rémoise, par exemple, qui n'est plus qu'à 45 minutes de Paris par TGV depuis l'ouverture de la ligne en 2007, a connu une hausse importante des prix de l'immobilier. Se renseigner sur les grands projets d'investissement dans la région peut donner une idée de la cote possible d'un territoire dans les années à venir, même si la tendance restera partiellement corrélée à un mouvement général du marché.

Comment s'informer sur les prix ?

Contrairement à ce qui se pratique dans d'autres pays, il n'existe pas en France de recueil public des prix réels de l'immobilier par commune ou par quartier. Plusieurs indicateurs sont proposés. Ils ont pour la plupart deux défauts : un manque d'indépendance et une base assise sur le prix des annonces et sur le prix auquel la vente a été effectivement conclue. Or, en période creuse, les négociations peuvent être sévères ! Les notaires de France proposent un baromètre un peu plus objectif, mais avec quelques mois de retard.
Il faut donc surveiller les annonces, être à l'affût de leur ancienneté (les agences mettent à jour régulièrement les dates de publication, pour masquer le fait que le bien est proposé depuis plusieurs mois) et se renseigner auprès de plusieurs personnes sur les prix de vente effectivement pratiqués.

Maison-energie-Fo 42536864L'énergie, nouveau paramètre

Une chose est certaine : les prix de l'énergie vont augmenter sensiblement dans les prochaines années (voir l'article sur ce sujet). Or, dans le budget d'un ménage, ce poste pèse lourd ! Une maison mal isolée entraîne donc un risque majeur : celui voir ses factures flamber. Un autre paramètre jouera un rôle croissant dans les prochaines années : les transports. Comme pour chauffer sa maison, l'énergie pour faire avancer sa voiture est appelée à connaître des pics réguliers. La présence de moyens de transport collectif à proximité d'un bien immobilier jouera donc de plus en plus sur les prix, au moins pour l'habitat urbain.
Pour ce qui concerne la consommation énergétique de l'habitat, le diagnostic de performance énergétique constitue un outil d'information qui, en dépit de ses nombreuses imprécisions, a le mérite d'exister et constitue le seul point de comparaison de la consommation énergétique d'un bien immobilier existant. Il est appelé à se renforcer et à se professionnaliser dans les prochaines années.
Pour la construction neuve, miser sur une maison labellisée (voir le chapitre sur ce sujet), avec un niveau de performance supérieur aux exigences réglementaires constitue un pari prometteur sur l'avenir. Si la demande s'oriente effectivement vers des logements peu énergivores, ceux qui ont pris de l'avance seront nécessairement mieux cotés !

Faut-il vraiment s'inquiéter ?

Si vous devez acheter un bien, la perspective d'une baisse doit-elle vous faire reculer ? Si vous êtes susceptible de le vendre à court terme, la question se pose effectivement. En deux ans, le marché peut se retourner et l'opération vous coûter de l'argent. Mais sur le long terme, les variations seront indifférentes. Vous aurez le plaisir d'être chez vous et si vous revendez en période de baisse, le bien que vous achèterez à la place aura lui aussi baissé de prix. Les fluctuations ne sont inquiétantes que si vous vendez ! (Pour en savoir plus, lire Acheter ou louer ?)

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