Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le mardi 11 septembre 2012

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Estimer la valeur d'un bien

Maison ou terrain, vous devez vous assurer de la justesse du prix affiché : ce qu'il comprend ou non, ce qu'il faut prévoir d'y ajouter. Voici quelques repères pour vous aider à prévoir le coût final de votre opération.

Estimer une maison

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Le critère principal contribuant au prix d'un bien immobilier, c'est sa situation géographique. Une maison à la campagne ou en plein Paris ne vaut pas le même prix ! La chambre régionale des notaires vous donnera une estimation globale du prix au m² dans votre région.
Une fois que vous avez établi un prix au m², identifiez les critères qui joueront en faveur ou défaveur du bien.

 

 

Les critères d'évaluation d'un bien immobilier :

  • le quartier, l'environnement proche : la présence d'écoles, de commerces, de transports influera à la hausse sur le prix de même qu'une route très passante ou un couloir aérien réduiront l'attrait et donc la valeur du bien ;
  • les équipements : une salle de bains récente, une cuisine aménagée seront autant de dépenses en moins, leur qualité jouera aussi positivement sur le prix ;
  • l'état général : des finitions impeccables, une façade fraîchement ravalée seront autant de dépenses en moins dans les années à venir pour l'acquéreur ;
  • le terrain : les jardins sont appréciés, mais les terrains trop grands limitent parfois les possibilités de vente car l'entretien dissuade certains acheteurs;
  • les aménagements extérieurs : un jardin paysagé, une terrasse, un plan d'eau rendront le bien plus demandé ;
  • le garage, le grenier, la cave ou le sous-sol, sans entrer dans le calcul de la surface habitable, constituent des atouts non négligeables pour stocker les affaires de toute la famille.

Deux nouveaux critères émergent ces dernières années :

  • la " valeur verte ", c'est-à-dire la performance thermique d'un bien, déterminée par le diagnostic de performance énergétique. Une maison bien isolée et bien ventilée, avec une chaudière performante, une source d'énergie renouvelable, des doubles vitrages, prend de la valeur sur le marché à l'heure où les prix de l'énergie flambent ;
  • l'accessibilité, dans une société vieillissante, prend tout son sens. Les acheteurs au-dessus de 50 ans, bien qu'encore jeunes et souvent en excellente santé, se montrent déjà soucieux de dénicher une maison dans laquelle ils pourront rester le plus longtemps possible. Une douche plutôt qu'une baignoire, le plein-pied constitueront autant d'atouts.

Enfin, essayez de savoir depuis quand le bien est en vente. Vous obtiendrez cette information en suivant très régulièrement les petites annonces ou en questionnant habilement le vendeur. Plus le temps passe et plus le vendeur est pressé, notamment en cas de prêt relais.

Estimer un terrain

La situation géographique joue tout autant pour un terrain que pour une maison. Dans les grands centres-villes, les terrains constructibles se font rares et donc chers. La localisation vous donne une première base au m². Un terrain non viabilisé (voir Acheter un terrain à bâtir) perdra en valeur. Entouré de grands immeubles qui priveraient la construction de soleil, le terrain vaudra moins qu'avec une exposition favorable.

Autre facteur déterminant, la nature du sous-sol. Cette information ne s'obtient pas aisément. Elle est pourtant majeure pour estimer les risques, mais aussi créer des fondations adaptées.
Vous trouverez des informations auprès du BRGM (http://infoterre.brgm.fr), qui recense de nombreuses données sur la nature du sous-sol. N'hésitez pas non plus à vous balader dans le voisinage, à regarder l'état des constructions alentour et pourquoi pas à poser quelques questions aux habitants du quartier (fondations pour les constructions récentes, eaux souterraines, nature du terrain pour ceux qui cultivent un jardin...).

Estimer une construction

Comment savoir à combien s'élèvera la facture de construction ?

La maison de vos rêves vaut-elle 1 000 ou 2 000 euros le m² ? Là encore, plusieurs facteurs.
Le marché régional détermine le niveau d'activité des entreprises. En période tendue, comme c'est le cas depuis quelques mois, la concurrence s'accentue et les coûts diminuent. Observez le nombre de chantiers en cours, le dynamisme du marché. Vous en saurez davantage sur vos marges de négociation.

Votre demande jouera aussi sur le prix. Une maison standard, au niveau réglementaire, coûtera moins cher qu'une maison labellisée, moins gourmande en énergie (voir Agréments et certifications). De même, le choix des matériaux (fenêtres en PVC ou en bois, maison en béton ou en brique...) aura une forte influence sur le prix final.

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