Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le vendredi 4 janvier 2013

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Quand vendre ? quand acheter ?

Vous êtes propriétaire et un nouveau projet de vie se dessine.
Vous avez aussi l'intention d'acheter mais au plus bas. Et, évidemment, vous voulez vendre, mais au plus haut. Alors, quand ?

Les sources d'information sont abondantes, les critères également, mais tout ça ne vous indique ni comment et ni quand et comment prendre votre décision. Quel est le meilleur moment pour votre transaction !

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C'est le cœur de métier des acteurs de l'immobilier et il doit devenir un peu le vôtre...

  • Anticipez les prix
  • Le marché de l'immobilier, c'est une demande face à une offre, bien sûr, mais dont la logique est celle de l'anticipation.
    C'est simple : Si vous êtes acheteur et que vous pensez que les prix vont augmenter vous concluez la vente rapidement. Au contraire, vous ferez durer la négociation si la perspective vous paraît à la baisse. Et en même temps, pour les vendeurs, c'est le contraire.
  • Anticipez les taux d'intérêts
  • Le marché immobilier dépend aussi des taux d'intérêts. Et là, c'est exactement la même logique qui s'applique : avec une perspective de baisse, les acheteurs temporisent et dans une perspective de hausse, ils s'engagent plus vite. Dans ce second cas, ils seront donc prêts à consentir un prix un peu plus élevé.
  • Identifiez les particularités locales
  • Une ville perd en attractivité du fait d'une fermeture de grande entreprise ou d'une ligne de train.
    Le contraire est évidemment de nature à créer des hausses de prix substantielles.
    Reims, Le Mans, Marseille, Nancy : pour toutes ces villes, le passage du TGV a fait bondir les prix.

Renseignez-vous sur les projets d'investissement dans la région pour vous donner une idée de la cote possible à terme :

  • les projets de révision (ou non) du POS,
  • les aménagements urbains prévus, voire envisagés (réunions d'information, avis d'enquêtes publiques menées sont par exemple de bonnes sources).

Le mouvement général du marché affecte bien sûr les performances régionales et locales.

L'impact énergétique

Vous le savez déjà : les prix de l'énergie vont inexorablement augmenter au cours des prochaines années. Quels que soient vos moyens de chauffage, vos équipements et vos habitudes, vous devez évaluer bien évaluer l'impact des coûts énergétiques dans le coût total de votre transaction .

Une maison mal isolée entraîne donc des surcoûts en cas d'achat, ou une négociation fortement à la baisse en situation de vente.

Vous devez intégrer très tôt des hypothèses de rénovation dans vos prix et effectuer les simulations adhoc.

Pour cela, vous aurez bien sûr recours au diagnostic de performance énergétique (DPE). Malgré ses imprécisions, il s'harmonise et se renforce progressivement.

Pour la construction neuve, miser sur une maison labellisée, avec un niveau de performance supérieur aux exigences réglementaires, constitue un investissement essentiel. La demande va s'orienter graduellement vers les logements peu énergivores. Celles et ceux qui auront pris de l'avance seront nécessairement mieux cotés !

L'impact de l'accessibilité

L'accès rapide à des moyens de transport collectif joue de plus en plus sur les prix, au moins pour l'habitat urbain.

Si vous résidez en famille, en périphérie ou hors agglomération, vous utilisez quotidiennement une voiture, voire deux. Les perspectives charmantes de la vie à la campagne se réduisent avec la hausse du coût réel des déplacements.

D'ici 10 à 15 ans, la valeur à la revente pourrait bien être dramatiquement réduite avec la hausse constante des produits pétroliers.

Si vous tenez vraiment à ce petit cottage, anticipez ces coûts, voire surestimez-les pour avoir une approche globale de votre budget d'acquisition et des risques de perte de valeur.

L'optimisme est définitivement le pire ennemi du bon acheteur.

Connaître les prix pratiqués dans l'immobilier

Vous ne trouverez pas en France de recueil public des prix réels de l'immobilier par commune ou par quartier. Les indicateurs existants ont pour la plupart deux défauts : le manque d'indépendance et l'absence du prix auquel les ventes ont été effectivement conclues. Or, en période creuse, les négociations peuvent être dures.

Quelles solutions pour connaître les prix ?

Vous pouvez toujours vous référer aux indicateurs, mais :

  • Vérifiez la source
  • Recoupez avec d'autres sources
  • Faites référence au baromètre des notaires, généralement trimestriel (donc en décalage) et par région.

Les annonces restent aussi une référence, mais attention à leur ancienneté ! En effet, les agences mettent à jour régulièrement les dates de publication, pour masquer le fait que le bien est proposé depuis plusieurs mois)

Enfin, et c'est indispensable, prenez le pouls du quartier auprès de plusieurs personnes, des commerçants par exemple, vous obtiendrez des informations uniques et précises.

Dans le même ordre d'idées, vous pouvez enfin vous intéresser aux sources communautaires, qui sont de plus en plus considérées comme des indicateurs fiables des prix au niveau local, voire ultralocal.

En conclusion

Vous devez acheter un bien, est-ce que la perspective d'une baisse doit vous faire reculer ?

Depuis les années 60, le marché immobilier semblait répondre à un mouvement assez régulier. Mais depuis 15 ans, ce mécanisme apparemment horloger est cassé. Nous constatons donc actuellement une hausse quasi constante des prix.

Pour vous, que vous soyez vendeur ou acheteur, la question est donc de savoir si nous sommes entrés dans une nouvelle dynamique de marché, à hausse constante ou si le mouvement de balancier du marché va reprendre, avec donc en perspective un nouveau cycle long de baisse.

Si votre objectif est de revendre à court terme, cette question, vous devez vous la poser.
En deux ans, le marché peut se retourner et l'opération vous coûter plutôt que vous rapporter.

En revanche, sur le long terme, les variations seront lissées. Vous aurez le plaisir d'être chez vous et si vous revendez en période de baisse, le bien que vous achèterez à sa suite aura lui aussi vu son prix baisser.
Comme en bourse, les fluctuations ne sont inquiétantes que si l'on vend effectivement.

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