Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le mardi 13 août 2013

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Acheter un terrain à bâtir

Au-delà de sa situation géographique, de son orientation, il y a nombre de caractéristiques techniques à considérer lorsqu'on recherche un terrain à bâtir. Voici donc de quoi alimenter votre réflexion et stimuler votre curiosité.

Commençons notre exploration, et tout d'abord :

chantier-plan 25224071Trouver le terrain à bâtir : agence ou bouche-à-oreille ?

La plupart des agences immobilières proposent des terrains à bâtir. Mais vous pouvez aussi privilégier le bouche-à-oreille, voire forcer le destin en consultant à la mairie le plan cadastral ou également le site Internet www.cadastre.gouv.fr pour identifier les parcelles qui vous plaisent, avant d'aller solliciter le propriétaire.

Comme pour les biens immobiliers, les notaires sont également une piste précieuse.

 

Oui, mais à quel prix ?

Il est impossible de donner un ordre de prix pour un terrain à construire, tellement les variations sont fortes selon les zones géographiques.
Ainsi, en 2010, un terrain en zone rural s'élevait en moyenne à 51 724 €, tandis qu'il atteignait 160 443 € en agglomération parisienne !

- A voir http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr

Le prix d'un terrain est naturellement dépendant de la pression foncière. Les terrains en ville sont rares et donc plus chers. Le cours est également relié au marché global de l'immobilier.

 

La viabilisation

La viabilisation du terrain ainsi que ses caractéristiques constructives influeront fortement sur son prix.

Un terrain est dit viabilisé lorsqu'il est raccordé à l'eau (eau potable, eaux usées, eaux de pluie), à l'électricité, au téléphone et, dans les communes concernées, au gaz. Si vous devez procéder à ces différents raccordements, il vous en coûtera au mieux autour de 3 500 € si tout peut s'effectuer en une seule tranchée, bien plus si les branchements doivent s'effectuer en plusieurs étapes.

Un terrain déjà viabilisé présente par conséquent un réel avantage comparatif. Avant d'acheter un terrain non viabilisé, procurez-vous le certificat d'urbanisme pré-opérationnel (voir notre pense-bête des démarches administratives), qui vous donnera plus de détails sur les possibilités de viabilisation.

La constructibilité

On n'achète pas un terrain sans avoir vérifié qu'il était constructible. Les plans locaux d'urbanisme (PLU) déterminent quelles parcelles cadastrales peuvent accueillir des maisons ou des immeubles, et sur quelles autres ces opérations sont interdites, par exemple du fait de risques naturels trop élevés.
Un passage en mairie avant l'achat du terrain est donc plus que recommandé. Vous y obtiendrez non seulement la confirmation que le terrain est bien constructible, mais aussi tous les détails sur les restrictions éventuelles qui peuvent s'imposer (hauteur, emprise au sol, exposition, type de construction, couleur des façades...). Vous saurez ainsi si cette parcelle peut accueillir la maison de vos rêves !

 

Le contrôle de la nature du sol

 Faites ou faites faire par un géotechnicien une étude des sols afin de déterminer la nature des sols et le type de fondation le plus adapté. Cette étape est souvent omise et pourtant évite de nombreux désagréments après la livraison de la construction (fissures, affaissement...).

maison-bulle-risque 10016951Les risques

Techniquement, sera-t-il possible de construire cette maison idéale sur le terrain que vous avez choisi ? Il arrive que la réalité rattrape l'acquéreur, qui doit faire subir à son projet de sérieux amendements du fait de mauvaises surprises liées à la nature du terrain !

Idéalement, un terrain est plat et entouré de constructions en parfait état. Cette situation est rassurante, mais pas toujours facile à obtenir !
Dans une plaquette riche d'enseignements, l'Agence Qualité Construction (AQC) donne les principaux points d'inspection visuelle qu'un futur acquéreur peut scruter sur le terrain :

  • l'état des constructions alentour, en particulier la présence de fissures en biais qui signale un sol meuble,
  • la présence d'une forte pente, supérieure à 20°, qui nécessitera un mur de maintien en amont de la construction et un système adapté de collecte des eaux pluviales,
  • les arbres inclinés, traduisant un récent glissement de terrain,
  • la présence de creux et de bosses, signe de récents remaniements et donc d'une faible compacité du terrain,
  • le développement, sur le terrain, de végétaux propres aux zones humides (roseaux, peupliers...).

Ces spécificités n'empêchent pas de construire, mais nécessiteront des fondations adaptées et peut-être une modification des plans d'origine. En particulier, sur un sol humide, il conviendra de construire avec un vide sanitaire, afin d'éviter les infiltrations.

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