Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le mardi 11 septembre 2012

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Financer votre acquisition

Si vous pouvez payer comptant votre appartement ou votre maison, cet article ne vous est sans doute pas destiné !
Mais si, comme la grande majorité des Français, vous n'avez pas 200 000 € sur votre compte, voici quelques conseils pour mieux aborder le monde complexe du crédit immobilier.

 

Financement 28066929L'apport personnel

Le plus souvent, surtout en cette période de frilosité des banques, il vous est demandé de disposer au minimum des frais de notaire. Évidemment, plus votre apport sera élevé, plus cela rendra facile la négociation avec la banque.

Une astuce pour constituer votre apport : certains organismes sociaux (caisses de prévoyance, ou de retraite) ainsi que certaines mutuelles proposent des prêts pour l'acquisition de la résidence principale à des taux plus favorables que ceux des banques de marché. Ces prêts, d'un montant limité (de 5 000 à 15 000 € généralement) sont idéaux pour couvrir ou étendre votre apport.

Voyez par exemple les conditions du CNAS.

Le taux d'intérêt

La principale donnée de votre emprunt après son montant, c'est son taux d'intérêt.
Il en existe trois grands types :

  • Le taux fixe, de loin le plus répandu en France : le taux d'intérêt est fixé pour toute la durée de remboursement. Son avantage principal, c'est que vous savez à quoi vous en tenir sur son coût final ! Vous pouvez en outre négocier les conditions de remboursement : échéances constantes, progressives ou modulables (utile lorsque vos revenus varient chaque mois).
  • Le taux variable est indexé sur un taux interbancaire ou Euribor. Les taux Euribor sont les taux d'intérêt moyens auxquels nombre de banques européennes se consentent des prêts en €.

En cette période de taux d'intérêt bas, le taux variable n'a pas beaucoup d'attrait : il ne pourra qu'augmenter dans les années à venir.
Néanmoins, il peut être intéressant du fait des conditions de sortie (pas de pénalité en cas de remboursement anticipé) ou de renégociation (vers un taux fixe) ou s'il s'agit d'un taux capé).

  •  Le taux capé est un taux variable qui évolue dans une fourchette fixée à l'avance et est strictement encadré.

    Soyez vigilants sur le taux capé, en surveillant l'indice et la fourchette.
    Comme tout taux variable, le taux capé suit un indice (comme l'Euribor) un emprunt conclu à un taux de 6 % capé de +1 % ou -1 % ne pourra dépasser 7 % et descendre sous 5 %. La fourchette est donc entre 5 et 7 %.


Enfin, sachez qu'il existe des prêts à taux variable à échéances non plafonnées, autrement dit plus la montée des taux d'intérêt sera forte, plus la durée du prêt s'allongera. Si ce type de solution exotique vous intéresse, vous veillerez à négocier un cap avec votre banque, car il ne vous apporte aucune sécurité.

Pour vous, toute la difficulté est de vous déterminer entre l'économie du variable durant les premières années ou la sécurité d'un taux fixe sur la durée.
C'est pourquoi on trouve des taux mixtes, avec une partie fixe et une partie révisable ou encore à " échéances multiples ", c'est-à-dire dont le taux est revu régulièrement (tous les 5 ans, par exemple).

Le TEG

Le montant total du taux d'intérêt s'exprime dans le TEG (taux d'emprunt global), dont la publication est obligatoire depuis la loi Scrivener de 1979. Le TEG offre de sérieuses garanties à l'acheteur et permet de comparer des offres entre elles.

Toutefois, il convient d'être attentif :

Le TEG ne prend en compte que les coûts qui sont estimés comme certains. Donc, pour le cas d'un taux variable, il ne couvre pas avec certitude l'ensemble des coûts financiers auxquels vous pourriez être soumis. A noter que le TEG et ce qu'il est sensé recouvrir est souvent motif de jurisprudence.

En outre :

  • Les modalités d'assurances ne sont pas toujours lisibles (additionnées aux mensualités de crédit).
  • Les frais de dossier, déduits du capital prêté, font varier de manière peu forte mais visible le taux.

Dans tous les cas, faites-vous expliquer clairement le calcul du TEG qui vous est présenté, sans en omettre aucune des composantes.
De nombreux sites et comparateurs vous proposent bien sûr leurs services en ligne (Empruntis, Meilleurtaux.com...) et vous informent en temps réel de l'évolution des taux.

 

maison argentLa durée d'emprunt

La durée de votre emprunt est une information essentielle pour bâtir votre financement. Moins elle est longue, moins l'emprunt est coûteux, mais plus vos mensualités sont élevées.

Voici un exemple calculé avec l'outil de la Fnaim pour un emprunt de 200 000 € au TEG de 4,01 % assurance incluse :

Pour un emprunt sur 10 ans, les mensualités s'élèvent à 2 019,03 € et le coût total du crédit à 42 284,11 €. Ce dernier passe à 101 490,68 € sur 20 ans, pour des mensualités de 1 256,21 €. Sur 30 ans, la mensualité n'est plus que de 1 073 euros, mais le coût total atteint 186 413,42 €.

L'emprunt sur 30 ans est donc particulièrement coûteux, puisque dans notre exemple le coût du crédit est proche du montant emprunté.

Comparer, négocier les offres de prêt

Pour obtenir la meilleure offre de prêt, comme pour tous vos investissements, la mise en concurrence s'impose. De nombreuses banques vous demandent à ce que vous domiciliez vos revenus chez elles. Il s'agit d'une clause abusive : vous n'êtes absolument pas tenus de vous y soumettre.

Commencez par contre par consulter votre banque, qui, compte-tenu de votre situation et de votre ancienneté peut rapidement et simplement s'aligner sur les meilleures offres.

Si vous décidez de faire jouer la concurrence, plutôt que de faire le tour des banques (c'est long, contraignant et fastidieux, comme vous le savez !), vous pouvez vous adresser à un courtier. Les courtiers bénéficient des conditions avantageuses du négoce en gros.
Moyennant des frais de dossier (1% du montant du prêt, généralement), le courtier vous fournira un accès plus large aux offres des banques... et aux meilleures conditions. Mais selon votre profil emprunteur, le courtier ne réalisera pas forcément la meilleure performance... et vous serez amené généralement à domicilier vos comptes dans la banque dont vous voudrez bénéficier de l'offre.

N'hésitez pas à coupler le courtier en travaux et des démarches personnelles, sachant que le premier ne vous facturera que si l'emprunt est conclu.

Attention : ne vous arrêtez jamais à la simulation bancaire de prêt, mais demandez une "offre de prêt" en bonne et due forme.

 

La rupture anticipée du prêt

Dans la négociation, soyez attentif aux conditions en cas de rupture anticipée du prêt.
Si vous devez déménager avant d'avoir totalement remboursé, par exemple... (voir notre article " louer ou acheter "). Les pénalités peuvent monter jusqu'à 3 % des sommes restant dues.
Si vous êtes susceptible de devoir quitter votre logement avant terme, n'hésitez pas à négocier !
Il faut aussi, dans ce cas, privilégier le cautionnement plutôt que l'hypothèque.
Voir aussi " Caution ou hypothèque " dans notre article Coût du crédit immobilier.

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