Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le jeudi 2 août 2012

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Le coût du crédit immobilier

Connaître le coût exact de votre emprunt immobilier est essentiel pour vous permettre de comparer les offres, mais aussi pour décider s'il est plus rentable d'acheter ou de louer.

Nous distinguons deux sortes de coûts : celui à la conclusion du prêt, qui équivaut au taux effectif global (TEG), et celui lié à une revente ou à un remboursement anticipé.

cout-credit-Fo 29663801Le taux effectif global

Le coût du crédit, appelé taux effectif global, comprend  :

  • Les intérêts,
  • Les frais de dossier,
  • Les assurances.

Les intérêts constituent la part la plus importante du taux effectif global (TEG). Chaque banque fixe son taux nominal (hors frais annexes) aux particuliers en fonction du taux auquel elle-même emprunte de l'argent. La politique monétaire globale est donc largement à l'origine des intérêts pratiqués en banque - et les taux sont bas depuis de nombreuses années, avec quelques fluctuations.
Pour comprendre le fonctionnement précis du remboursement des intérêts, voir notre article L'amortissement de l'emprunt immobilier.

Les frais de dossier pratiqués par les banques sont variables, en général quelques centaines d'euros. Ils sont négociables, selon l'attrait que vous représentez pour l'établissement bancaire.

Enfin, les assurances sont incontournables (voir notre article sur ce sujet). Les primes peuvent être fixes ou décroissantes, si elles sont exprimées en pourcentage du capital restant dû.

Les frais de sortie anticipée

Un déménagement avant l'issue du prêt ou tout simplement un remboursement anticipé pour alléger votre budget engendreront des coûts qu'il faut prendre en compte dès la souscription de l'emprunt, afin d'éviter toute mauvaise surprise.

La loi plafonne à 3 % du capital restant dû la pénalité que la banque peut appliquer en cas de remboursement anticipé, sauf décès, cessation d'activité ou mutation professionnelle. Cette clause est négociable, mais les banques n'acceptent pas aisément de faire sauter cette clause figurant dans l'offre de prêt.

Certaines offres comportent des clauses dégressives, permettant de faire varier les mensualités dans une fourchette donnée ou de verser chaque année, éventuellement au bout d'une période fixe, une somme affectée au remboursement du capital.

Rappelons que dans le cas d'une hypothèque, des frais de mainlevée sont appliqués (voir Les assurances liées au financement), ce qui rend la caution généralement plus avantageuse.

Tout dépend donc du capital restant dû au moment du remboursement de l'emprunt.
Pour en savoir plus, consultez notre article L'amortissement de l'emprunt immobilier.

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