Ecrit par Stéphane de cree-ma-maison , le mardi 30 juillet 2013

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Obligations du vendeur et de l'acheteur

Comme tout contrat, la vente immobilière crée des obligations. Elles concernent surtout le vendeur, mais l'acquéreur est lui aussi soumis à plusieurs contraintes.

Le devoir d'information du vendeur envers l'acquéreur :

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  • Dans le cadre de la discussion contractuelle qui précède la vente, le vendeur doit fournir à l'acheteur toutes les informations relatives au bien concerné.
  • Les défauts doivent être mentionnés. Si en tant qu'acquéreur vous veniez à découvrir plus tard un vice dont le vendeur ne vous aurait pas fait part, vous seriez en droit d'engager une action auprès des tribunaux. Vous pourriez obtenir soit une réduction du prix, soit dans les cas les plus graves une annulation de la vente.
  • Mais tout est une question de preuve : vous devriez alors être en mesure de démontrer que le vendeur avait connaissance du défaut en question.
  • Les informations à transmettre sont tant juridiques (servitudes, contrats divers...) que techniques.
  • Les diagnostics obligatoires fournissent une large partie de ces données techniques.

Dans le cas particulier de la vente d'un terrain, le vendeur doit informer l'acheteur sur le bornage.
Si le bien appartient à une copropriété, un relevé daté des charges devra être fourni.

Fournir le bien, payer le prix

L'obligation principale découlant du contrat de vente immobilière est, pour le vendeur, celle de remettre le bien immobilier le jour de la signature de la vente dans l'état où il se trouvait lors de la signature du compromis, et pour l'acheteur de payer le prix convenu dans le compromis.

La préemption

Entre la signature du compromis et la vente, un tiers peut toutefois exercer un droit de préemption.
Il peut s'agir :

  • de la mairie, que le notaire informe de la vente en cours et qui peut décider de conserver le bien, soit au prix proposé, soit à un prix inférieur si le vendeur accepte (sinon, la collectivité doit engager une procédure d'expropriation),
  • d'un locataire,
  • d'un copropriétaire en indivision (par exemple, un frère ou une soeur du vendeur si le bien a été hérité).

Le premier cas est très rare, le second ne peut échapper à l'acheteur, qui sait nécessairement que des locataires occupent le bien. Reste la dernière hypothèse.
Le vendeur est tenu d'informer l'acheteur de l'existence d'un indivisaire. L'annulation de la vente pour cette cause pourrait donc entraîner une demande de dommages-intérêts si le vendeur n'a pas prévenu l'acquéreur, dans la mesure où ce dernier aurait subi un préjudice (se retrouvant par exemple sans toit parce qu'il aurait entre temps vendu son ancienne maison).

L'obligation de paiement

vendre-acheter-maison-Fotolia 36336037Si la vente immobilière est formalisée par l'acte authentique chez le notaire, la vente est contractuellement conclue le jour de la signature de la promesse. L'acheteur s'engage donc à payer le prix à la date convenue.
A compter de la signature du compromis de vente, il dispose toutefois d'un délai de rétractation de sept jours, sans frais. Passé cette période, il est tenu de payer le prix à la date convenue.
S'il n'est pas en mesure de le faire, des pénalités seront appliquées, correspondant généralement à la somme consignée lors de la promesse de vente. Toutefois, la promesse de vente peut contenir des clauses spécifiques. La plus courante concerne l'obtention du prêt : le contrat ne sera pas conclu si l'acheteur n'a pas obtenu de prêt de la part d'un établissement bancaire. L'annulation s'effectue sans frais.
Mais pour s'en prévaloir, le vendeur doit démontrer qu'il a entrepris des démarches sérieuses auprès de plusieurs banques. La promesse de vente peut aussi prévoir que la vente sera annulée si l'acheteur n'a pas réussi à vendre son propre bien immobilier. Cette clause s'accompagne le plus souvent d'une pénalité financière.

D'autres clauses sont envisageables, librement négociées entre le vendeur et l'acheteur avec le conseil du notaire. Par exemple, un acquéreur peut solliciter l'introduction d'une clause qui annule la vente d'un appartement si l'assemblée générale des copropriétaires ne vote pas les travaux désirés.
Attention toutefois, les clauses qui ne peuvent se réaliser (par exemple, une clause qui conditionnerait la vente à l'apparition d'une licorne) ou sans rapport avec l'objet du contrat (reliant par exemple la vente à une alternance politique locale ou à la victoire d'une équipe de foot) ne sont pas valables.

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